settembre 11, 2012

Avanzamento e apertura b&B

Non sono riuscito a scrivere molto nel blog del b&b perchè sono stato preso da milioni di cose da fare (ed ad agosto sono anche andato in ferie) in ogni caso ho diverse novità ed aggiornamenti!

Il bed and breakfast è praticamente ultimato: tende montate, lampadari montati, battiscopa tutti montati, accessori per i bagno montati e testati e via dicendo. Le prossime foto che vi farò vedere probabilmente saranno quelle definitive che verranno pubblicate anche nel sito e nelle pagine delle relative camere. Non potete nemmeno immaginare qual è la soddisfazione di vedere tutto portarsi a compimento e pian piano la casa diventare sempre più perfetta!

Manca poco all’apertura ma naturalmente le pratiche burocratiche non si fanno attendere. Nel giro delle prossime due settimane per aprire il b&b devo:

  • recarmi all’azienda sanitaria triestina per compilare due dichiarazioni NIA/HACCP. Queste dichiarazioni servono per tenere un registro nel quale vengono memorizzate tutte le date di acquisto e consumo dei prodotti serviti per colazione. E’ la stessa carta che devono compilare i ristoranti. Questo registro serve ad evitare intossicazioni alimentari ai propri clienti dovuti a prodotti scaduti! Naturalmente come linee guida eviterò di servire a colazione nel mio b&b prodotti a breve conservazione (latticini, uova e via dicendo) ed invece opterò per prodotti con una conservazione più lunga che mi diano una maggior sicurezza
  • recarmi alla questura di Trieste per richiedere l’username e la password per invio telematico delle schede di notifica per gli ospiti del mio b&b.
  • attendere la visita dei responsabili del mio comune per verificare che il mio bed&breakfast sia tutto in regola e che io abbia tutti gli spazi per svolgere la mia attività correttamente

Fatto questo dovrei essere completamente in regola e pronto per partire con i primi giorni di ottobre!

Parallelamente a questa attività sto stringendo una convenzione con un grande parcheggio a pagamento vicino al mio b&b per offrire un prezzo molto agevolato a tutti i miei clienti, ho contattato l’azienda di promozione turistica per farmi spedire le mappe e i vari depliant di Trieste ed infine sto inviando una marea di documentazione che mi è stata richiesta per i due contributi che ho citato negli altri articoli!

Spero di riuscire a scrivere qualche articolo anche su come gestirò il flusso dei clienti (per le pulizie, colazioni e via dicendo) e anche come focalizzerò la pubblicità online!

 

luglio 3, 2012

Revisione sito e progressi con il b&b

Come al solito rimane tutto fermo per un po’ di tempo e poi si sblocca tutto di colpo!

Ho diverse novità da segnalare che riguardano sia i contributi, sia i lavori che l’aggiornamento del sito. Comincio con una nota molto positiva: mi è arrivata una raccomandata che certifica che il contributo sulla prima casa per me è prenotato!!! Per chi non avesse ancora letto l’articolo sui contributi può leggere qua. E’ stata molto dura ma ormai è quasi fatta…devo inviare le ultime carte tramite raccomandata e a Giugno 2013 dovrei cominciare a ricevere i soldi.

I mobili sono quasi completamente montati e spero nei prossimi giorni di mandarvi qualche foto per farvi vedere che fighe stanno venendo le stanze. Un consiglio per tutte le persone che come me stanno aprendo un b&b, cercate di scegliere prima i mobili e poi farvi mettere le prese nei posti giusti altrimenti dovete fare i salti mortali a trovare mobili che stiano giusti esattamente all’interno di tutte le prese già posizionate. Ho cominciato ad appendere tutte le TV (non mi ricordo se l’ho già specificato ma tutte le stanze del mio bed&breakfast avranno una TV LED a 32 pollici comprate grazie anche alla promozione Mediaworld). Per quanto riguarda le porte invece dovrebbero arrivare mercoledì (dopo un ritardo di circa 20 giorni) e dopo numerose proteste sono riuscito a farmi pagare il trasporto fino qua a Trieste.

Sto lavorando anche abbastanza assiduamente al sito web cercando di realizzarlo con una grafica ancora più accattivante e che sia sempre di più SEO compliant. Infatti essere primi nei motori di ricerca per un b&b non è cosa da poco. Nei primi tempi sicuramente dovrò affidarmi anche a molti portali quali booking, expedia e via dicendo (che chiedono però il 15% circa di tutte le camere prenotate) ma grazie alle mie conoscenze sul SEO spero presto di liberarmene e di far pagare meno i clienti!!

L'unico modo per non pagare booking, expedia e gli altri portali turistici

In questi giorni sto cercando un software gestionale (gratuito) per riuscire a gestire al meglio tutti gli ospiti ed avere un database con tutti i contatti. A breve scriverò un articolo anche su questi!

Avete visto i nomi delle camere? come vi sembrano? utilizzate pure i commenti…

giugno 19, 2012

Finestre + Porte + Mobili

Anche se ho scritto un po’ meno volevo dirvi che i lavori procedono a gonfie vele e anche se credevo di aver finito c’è ancora un bel po’ di lavoro prima di aprire.

Aimè pensavo che finiti i lavori grossi fossi arrivato praticamente alla fine ma come anche il buon Steve Jobs insegna i dettagli sono tutto e quindi mi sto prendendo un po’ più di tempo…

Spero nei prossimi giorni di postarvi nuove foto e farvi vedere l’avanzamento di tutte le cose ma sono sicuro che rimarrete ad occhi aperti a vedere com’è attualmente.

Vorrei scrivere diversi articoli riguardo a tutto quello che ho fatto nell’ultimo mese ma preferisco concentrarmi ancora di più sui lavori e solo alla fine dedicarmi interamente al sito internet e al blog con il racconto dei lavori.

Per aggiornarvi sullo stato avanzamento dei lavori vi segnalo comunque che l’imbiancatura e stucco di tutto l’appartamento è finito; le finestre sono in fase di ristrutturazione (ormai il lavoro è quasi finito); oggi sono arrivati (e montati) i mobili di una camera e le altre invece saranno montate a giorni; le porte arrivano giovedì e spero entro la prossima settimana saranno posizionate correttamente; finito questo mancano solo DETTAGLI DETTAGLI DETTAGLI.

Vi anticipo solo che in tutte le camere verranno posizionati TV LED HD da 32 pollici che ho già acquistato da Mediaworld (grazie alla promozione degli europei…FORZA ITALIA).

maggio 9, 2012

Porta miseria! Come scegliere le porte

Porta miseria!! E’ proprio il caso di dirlo dato che immaginavo che scegliere le porte interne fosse abbastanza facile (e meno dispendioso). Premetto che in baso al progetto iniziale non avevo tenuto da conto la completa revisione delle porte ma considerando il preventivo che mi è arrivato dal falegname (3000 euro per dare una verniciata e mettere a punto le porte vecchie) ho deciso di cambiarle tutte e mettere qualcosa di moderno.

Se mai doveste fare questa (tragica) decisione vi metto in guardia sul fatto che se i fori per le porte non sono standard sono grande rotture di scatole e diversi tranquillanti! Diciamo che in generale il 99% delle porte delle case vecchie di Trieste sono fuori standard quindi (a meno che la casa non sia nuova di pacca) mettete già in conto di rifare tutti i fori delle porte!

Il costo per rifare il foro delle porte, comprese le opere di muratura, si assesta attorno ai 250 euro (almeno questo è quello che ho pagato io) e comprende anche la rimozione delle porte esistenti!

Dove comprare le porte? Io mi sono trovato molto bene con civico14! E’ un azienda di Annone Veneto (che sono andato a visitare anche di persona) e oltre ad avere dei buonissimi prodotti ha anche ottimi prezzi! Il modello che ho scelto io per tutte le porte delle camere è questo:

Il modello è spazzolato bianco e a vedersi dà veramente un bellissimo effetto! Vi allego inoltre le foto dei pavimenti per farvi vedere l’accostamento!

 

Così avete l’occasione per vedere anche il pavimento Pergo appena montato! Cosa ve ne pare?

Tra 10 giorni scade il concorso per aggiudicasi una camera! Cosa state aspettando a partecipare?

 

maggio 9, 2012

Conclusione dei lavori edili!

Dopo quasi 5 mesi di nervosi, attese, telefonate, continue visite all’appartamento, ricerche su internet e via dicendo posso dire che alla data odierna la ditta che mi ha fatto i lavori HA CONCLUSO!

Allo stato attuale prima dell’apertura mancano:

  • porte (che sono già state ordinate e a breve dovrebbero arrivare)
  • dettagli di collegamento tra pavimenti
  • stucco e imbiancatura completa dell’appartamento
  • mobili
  • festa d’inaugurazione

Devo dire che sono abbastanza felice e spero che arrivato a questo punto la strada verso la conclusione sia in discesa!

aprile 22, 2012

Pavimenti e piastrelle

Dopo aver eseguito tutti i lavori per quanto riguarda gli impianti elettrici ed idraulici (e vi rimango alla pagina facebook per guardare altre foto dei lavori) la azienda comincerà a tappare tutti i buchi e cominciare con la pavimentazione. Se fino ad esso siete rimasti disgustati per il fatto che la vostra casa sembrava solo un cantiere e ogni due passi tiravate su due kg di polvere ora la casa piano piano comincia a ritrasformarsi e a riprendere forma!

Considerando che quello che voglio realizzare io è un b&b; per tutte le pavimentazioni/piastrelle ho scelto di utilizzare materiali di alta qualità. Per quanto riguarda i bagni e la cucina mi sono rivolto a Cescutti Piastrelle che mi sento di consigliare in quanto dimostrano professionalità a prezzi competitivi (sono stato seguito da una persona per una giornata intera dato che ero indeciso sui colori). Il materiale è arrivato in poco tempo ed è stato montato. Ecco a voi alcune foto che mostrano lo stato di avanzamento dei lavori:

Per quanto riguarda invece i corridoio e camera mia (quella scura) ho scelto il pavimento prefinito laminato Pergo. La scelta è ricaduta sul laminato perchè dovrebbe essere più resistente del legno normale (ho considerato che nel corridoio passeranno diverse persone con trolley o valigie e via dicendo) e ho scelto una delle marche migliori del mondo (la Pergo è una rinomata azienda svedese leader nel mercato del prefiniti). Per quanto riguarda lo stato avanzamento dei lavori non ho ancora nessuna foto (ma le pubblicherò a breve) dato che verranno montati Giovedì prossimo.

Non cercate di risparmiare su questo tipo di materiali, effettuate un buon investimento e vedrete che non dovrete cambiarli ogni due anni (almeno spero)!!

aprile 22, 2012

Disegni, progetti e simulazioni

Per la realizzazione dei lavori e per tutte le scelte effettuate da me (e dalle persone che mi consigliavano) negli ultimi mesi è stato molto utile il lavoro di progettazione e simulazione svolto prima dell’inizio dei lavori. Durante tutto il corso dei lavori sicuramente ci si troverà di fronte ad una serie di scelte e sarà sicuramente difficile prendere delle decisioni senza nessuna base  (o progetto su cui basarsi). In questo articolo voglio mostrarvi alcuni dei progetti da me realizzati:

I primi due progetti sono stati inseriti all’interno della DIA e mostrato come sarà l’appartamento a fine lavori e come verranno strutturati i bagni. Per la realizzazione ho utilizzato le mie conoscenze sviluppate nei corsi di disegno al Liceo e le conoscenze di mio padre.

I secondi mostrano la disposizione dei mobili all’interno delle camere. La disposizione dei mobili è importante che venga decisa con anticipo in quanto devono essere posizionate tutte le prese e gli interruttori ed inoltre può essere utile quando devono essere fatti gli acquisti in modo da avere già una prima disposizione degli spazi. Per la loro realizzazione ho utilizzato un software che si chiama Sweet Home 3D ed è molto semplice da usare.

I terzi invece sono la simulazione in 3D di come verrà posizionata e montata la cucina. Ho scelto di comprare la cucina dall’IKEA a parte per il prezzo anche per questo servizio di realizzazione e personalizzazione totale. Per progettare la vostra cucina basta che andate nella pagina del planner cucine e specificate tutti i vostri dati. E’ più semplice di quello che possiate immaginare…

Oltre a queste simulazione ne ho realizzate molte altre in modo da non prendere nessuna cantonata e realizzare il b&b senza nessuna rilavorazione. Buon lavoro!

aprile 15, 2012

Gli impianti indraulici ed elettrici

Se non vi piace l’idea di avere puzza di fogna perenne in tutta la casa o prendere la scossa ogni volta che accendete una luce forse dovrete seguire con molta attenzione gli operai quando eseguono gli impianti elettrici ed idraulici.

Fatto 100 il tempo dedicato ai lavori che sono stati effettuati nel mio appartamento posso dire tranquillamente che più del 50 è stato dedicato alla realizzazione degli impianti. Per farvi capire la complessità della cosa vi allego qualche foto:

Impianto idraulico foto 1Foto impianto idraulico 2

Impianto idraulico foto 3

Impianto idraulico 5Impianto idraulico 6

Seguite gli operai tutti i giorni e condividete con loro ogni scelta effettuata. Ogni errore causato in questa fase vi costerà parecchi soldi e parecchio tempo. Scegliete i materiali migliori e non cercate di risparmiare il più possibile. Puntate sulla qualità e affidatevi solo a specialisti. Il fai da te in questa fase (a meno che non vi chiamate MacGyver o siate idraulici professionisti) è decisamente una scelta sbagliata.

aprile 10, 2012

Inizio dei lavori

L’inizio dei lavori di ristrutturazione per un B&B è come l’inizio di una guerra per un generale: nel giro di pochissimo tempo tutto è distrutto!

Per quanto riguarda il Trieste Plus la data di inizio lavori è stata il 9 Gennaio 2012. Allo stato attuale il b&b è ancora in fase di ristrutturazione (spero entro un mese di portare a termine tutto) ma posso dire con un gran sorriso che il grosso è passato. In questo (e anche nei seguenti articoli) vorrei darvi alcuni consigli su cosa fare assieme all’azienda edile, vi riporterò le scelte da me effettuate per quanto riguarda i materiali e cercherò di farvi puntare l’attenzione sui particolari che dal mio punto di vista risultano strategici per la buona riuscita dei lavori.

Come ho già accennato con la frase all’inizio dell’articolo, la prima cosa che l’azienda da voi incaricata farà sono le demolizioni. Mi ricordo come nel giro della prima settimana l’appartamento già non aveva più forma e solo negli ultimi giorni ha riacquistato la parvenza di essere un appartamento! Vi mostro una foto di com’è la zona dove adesso ci sono i due bagni delle camere.

Come si può vedere hanno rimosso praticamente tutto (comprese le tavole per far passare i tubi di scarico dei bagni). Il polistirolo che si vede in figura è quello che serve per trasportare i pallet di mattoni! Ah sì, premetto che prima di iniziare i lavori non avevo idea di come fosse costruita una casa ed ora ho imparato sulla mia pelle un bel po’ di tecniche di costruzione.

Nella fase di demolizione non dovete stare troppo attenti (è la parte più facile diciamo); l’unica cosa che dovete controllare è che non facciano troppi danni o che buttino giù le cose sbagliate (eh sì può succedere anche questo).

aprile 8, 2012

L’eterno nemico: la DIA

Avete mai provato come si sentiva Don Chisciotte della Mancia quando combatteva contro i mulini a vento? Sarà la stessa sensazione che proverete quando consegnerete la DIA all’ufficio tecnico per farvela approvare e avrete a che fare con un muro di pietra!

Per chi non lo sapesse la DIA o Denuncia di Inizio Attività è il documento che dovrete consegnare al comune per avvisare che state iniziando dei lavori di ristrutturazione del vostro appartamento e che dovrà essere approvata in conferma del regolamento edilizio del vostro comune. Consegnato il documento dovrete attendere 30 giorni e se non otterrete nessuna comunicazione potete iniziare con i lavori e dare il via alla ristrutturazione. Come prima cosa vi consiglio di essere il più precisi possibile e cercare di indicare più dettagli del necessario in modo da non farvi mettere in fallo in nessun caso! Realizzate e inserite tutti i progetti che avete disponibili (impianto di collegamento alla fogna, impianto di aereazione dei bagni, varie planimetrie, struttura dell’impianto elettrico e via dicendo). Ho perso un mese e la mia DIA e’ stata bocciata perchè non siamo stati impeccabili in questo. La burocrazia è un ostacolo pauroso ma è anche un bene quando serve ad ostacolare progetti truffaldini e attività border line. COMBATTETE e cercate di giustificare in tutti i modi le vostre scelte (per giustificare il bagno di camera mia ho dovuto fare tutta la storia del mio appartamento dal 1895 quando è stato creato ad oggi compresi condoni e lavori abusivi) e alla fine siamo riusciti a spuntarla su tutta la linea. Se non avete in mano il pieno controllo della situazione non avrete i mezzi per controbattere e quindi dovrete rinunciare a diverse cose (rendendo anche il progetto totalmente diverso da quello che avevate pensato). Se non avessi seguito questa strada sicuramente non sarei riuscito a realizzare i 3 bagni che mi mancavano..

Naturalmente il tutto dipende dal comune, dall’impiegato che analizzerà la vostra pratica e da diversi altri fattori…non scoraggiatevi e mettetevi d’impegno! Sicuramente all’approvazione sarà ancora più bello e sarà un’altra bella occasione per festeggiare! Se invece proprio non riuscite vi consiglio di rivolgervi al vostro geometra di fiducia e incrociate le dita….