aprile 15, 2012

Gli impianti indraulici ed elettrici

Se non vi piace l’idea di avere puzza di fogna perenne in tutta la casa o prendere la scossa ogni volta che accendete una luce forse dovrete seguire con molta attenzione gli operai quando eseguono gli impianti elettrici ed idraulici.

Fatto 100 il tempo dedicato ai lavori che sono stati effettuati nel mio appartamento posso dire tranquillamente che più del 50 è stato dedicato alla realizzazione degli impianti. Per farvi capire la complessità della cosa vi allego qualche foto:

Impianto idraulico foto 1Foto impianto idraulico 2

Impianto idraulico foto 3

Impianto idraulico 5Impianto idraulico 6

Seguite gli operai tutti i giorni e condividete con loro ogni scelta effettuata. Ogni errore causato in questa fase vi costerà parecchi soldi e parecchio tempo. Scegliete i materiali migliori e non cercate di risparmiare il più possibile. Puntate sulla qualità e affidatevi solo a specialisti. Il fai da te in questa fase (a meno che non vi chiamate MacGyver o siate idraulici professionisti) è decisamente una scelta sbagliata.

aprile 10, 2012

Online nuovo sito web e social network

Scrivo questo articolo per segnalare che il sito web è andato online l’8 aprile e contemporaneamente sono stati pubblicati i profili FacebookTwitter e Google+.

Il sito è appena nato quindi conterrà sicuramente diverse inesattezze e magari diversi malfunzionamenti. Segnalatemeli pure nei commenti agli articoli e cercherò di sistemarli il prima possibile. Il progetto è ancora in fase beta in quanto dovrà essere pubblicata la parte delle camere, dov’è situato il b&b ecc.

aprile 10, 2012

Inizio dei lavori

L’inizio dei lavori di ristrutturazione per un B&B è come l’inizio di una guerra per un generale: nel giro di pochissimo tempo tutto è distrutto!

Per quanto riguarda il Trieste Plus la data di inizio lavori è stata il 9 Gennaio 2012. Allo stato attuale il b&b è ancora in fase di ristrutturazione (spero entro un mese di portare a termine tutto) ma posso dire con un gran sorriso che il grosso è passato. In questo (e anche nei seguenti articoli) vorrei darvi alcuni consigli su cosa fare assieme all’azienda edile, vi riporterò le scelte da me effettuate per quanto riguarda i materiali e cercherò di farvi puntare l’attenzione sui particolari che dal mio punto di vista risultano strategici per la buona riuscita dei lavori.

Come ho già accennato con la frase all’inizio dell’articolo, la prima cosa che l’azienda da voi incaricata farà sono le demolizioni. Mi ricordo come nel giro della prima settimana l’appartamento già non aveva più forma e solo negli ultimi giorni ha riacquistato la parvenza di essere un appartamento! Vi mostro una foto di com’è la zona dove adesso ci sono i due bagni delle camere.

Come si può vedere hanno rimosso praticamente tutto (comprese le tavole per far passare i tubi di scarico dei bagni). Il polistirolo che si vede in figura è quello che serve per trasportare i pallet di mattoni! Ah sì, premetto che prima di iniziare i lavori non avevo idea di come fosse costruita una casa ed ora ho imparato sulla mia pelle un bel po’ di tecniche di costruzione.

Nella fase di demolizione non dovete stare troppo attenti (è la parte più facile diciamo); l’unica cosa che dovete controllare è che non facciano troppi danni o che buttino giù le cose sbagliate (eh sì può succedere anche questo).

aprile 8, 2012

L’eterno nemico: la DIA

Avete mai provato come si sentiva Don Chisciotte della Mancia quando combatteva contro i mulini a vento? Sarà la stessa sensazione che proverete quando consegnerete la DIA all’ufficio tecnico per farvela approvare e avrete a che fare con un muro di pietra!

Per chi non lo sapesse la DIA o Denuncia di Inizio Attività è il documento che dovrete consegnare al comune per avvisare che state iniziando dei lavori di ristrutturazione del vostro appartamento e che dovrà essere approvata in conferma del regolamento edilizio del vostro comune. Consegnato il documento dovrete attendere 30 giorni e se non otterrete nessuna comunicazione potete iniziare con i lavori e dare il via alla ristrutturazione. Come prima cosa vi consiglio di essere il più precisi possibile e cercare di indicare più dettagli del necessario in modo da non farvi mettere in fallo in nessun caso! Realizzate e inserite tutti i progetti che avete disponibili (impianto di collegamento alla fogna, impianto di aereazione dei bagni, varie planimetrie, struttura dell’impianto elettrico e via dicendo). Ho perso un mese e la mia DIA e’ stata bocciata perchè non siamo stati impeccabili in questo. La burocrazia è un ostacolo pauroso ma è anche un bene quando serve ad ostacolare progetti truffaldini e attività border line. COMBATTETE e cercate di giustificare in tutti i modi le vostre scelte (per giustificare il bagno di camera mia ho dovuto fare tutta la storia del mio appartamento dal 1895 quando è stato creato ad oggi compresi condoni e lavori abusivi) e alla fine siamo riusciti a spuntarla su tutta la linea. Se non avete in mano il pieno controllo della situazione non avrete i mezzi per controbattere e quindi dovrete rinunciare a diverse cose (rendendo anche il progetto totalmente diverso da quello che avevate pensato). Se non avessi seguito questa strada sicuramente non sarei riuscito a realizzare i 3 bagni che mi mancavano..

Naturalmente il tutto dipende dal comune, dall’impiegato che analizzerà la vostra pratica e da diversi altri fattori…non scoraggiatevi e mettetevi d’impegno! Sicuramente all’approvazione sarà ancora più bello e sarà un’altra bella occasione per festeggiare! Se invece proprio non riuscite vi consiglio di rivolgervi al vostro geometra di fiducia e incrociate le dita….

aprile 8, 2012

Trovare una ditta per i lavori

Prima di presentare la DIA assieme al progetto dei lavori dovete trovare la ditta che realizzi i lavori praticamente. Per trovare la mia ditta con il progetto in mano ho chiamato le varie aziende triestine a fare un sopralluogo ed effettuare un preventivo. Prima di fare la scelta ho ricevuto la bellezza di 6 preventivi ma la cosa che mi ha fatto andare fuori di testa (e mi ha fatto capire molte cose) è che i prezzi non seguivano nessuna media e andavano dai 9 ai 40 mila euro per gli stessi lavori. Come è possibile una tale differenza di prezzo se i lavori sono gli stessi? Uno utilizza mattoni laminati in oro e l’altro mattoni di plastica? Uno si rivolge ad operai bambini direttamente dalle miniere africane e l’altra azienda assume solo operai modelli biondi con gli occhi azzurri? A me da subito ha puzzato parecchio questa cosa e quindi ho deciso di indagare più a fondo. Prima di raccontarvi anche le altre cose premetto che dell’azienda che ho scelto ho trovato sia dei lati positivi che molti negativi e non posso giudicare cosa sarebbe successo con le altre (magari peggio? magari meglio?) quindi mi limito a dire che approccio ho utilizzato per la scelta e magari evito di dare troppi giudizi personali e/o fare nomi di persone reali.

Dopo il primo giro di preventivi (dal mio punto di vista fatti alla cazzo di cane), assieme a mio padre, ho realizzato un computo metrico con elencate tutte le attività da effettuare e i rispettivi metri quadri. Ho inviato una bella mail a tutte le ditte di lavori e ho atteso la riposta. Come potevo immaginare al secondo giro i prezzi hanno cominciato ad allinearsi e hanno cominciato a perdere un po’ di varianza anche se presentavano lo stesso delle differenze sensibili. Ho preso un foglio e ho assegnato un punteggio anche per quanto riguarda: tempo di risposta per effettuare il preventivo (se una ditta mi risponde dopo una settimana figuriamoci quanto ci mette ad effettuare i lavori), gentilezza delle varie persone e capacità di proporre di lavorare in nero (se non ha scrupoli a fare le cose in nero figuriamoci se può farsi scrupoli a mettere materiale scadente), altri lavori svolti in zona (se non fa un lavoro da secoli forse ci sarà un motivo?), affidabilità dei suoi collaboratori (quello con cui state parlando è il commerciale che probabilmente non tocca mai nemmeno un martello). Dopo l’analisi e eliminato la fascia in basso e la fascia troppo in alto (magari offreno dei servizi ottimi ma probabilmente hanno troppa skill per fare un semplice lavoro di ristrutturazione e non un palazzo da zero e quindi in rapporto al budget erano fuori scala) mi son buttato esattamente in mezzo.

Considerate che dal preventivo iniziale sicuramente ci sarà qualche scostamento (è impossibile prevedere proprio tutto) e magari ci sarà da aggiungere qualcosa. Tenetevi quindi abbastanza larghi con i calcoli!

Scelta l’azienda ricordatevi di controllare bene il contratto e inserite una PENALE sui ritardi (in modo da non farvi venire il fegato amaro quando rientrare in casa e beccate gli operai cazzeggiare allegramente ed ascoltare musica, cosa capitata personalmente 🙂 ). Firmate il contratto e ora siete pronti per redarre la vostra amata (odiata) DIA!

aprile 8, 2012

Il progetto dei lavori

Ottima notizia! Avete appena comprato una casa che probabilmente cade a pezzi, è brutta da vedere, nessun cliente vorrebbe mai a dormirci in quanto puzza di vecchio e ha tutti i muri ingialliti dalla muffa! Sono ironico? NO! Perchè sarà ancora più bello quando la sventrerete completamente per trasformarla nel b&b che avete in testa!

Il primo passo (e anche forse quello più delicato) è quello di realizzare il progetto da presentare in comune con tutti i dettagli tecnici dei lavori che andrete a fare. Io sono stato molto facilitato del fatto che mio padre (è un ingegnere e ha già gestito altri progetti del genere..approfitto anche dell’occasione per ringraziarlo per tutto il lavoro e le ore perse per realizzare il mio sogno) ha preso in mano la situazione ed è riuscito a calcolare e progettare il tutto come volevo io. Ma non è un impresa facile e se non avete già conoscenze di ingegneria (come me o mio padre) vi conviene rivolgervi ad un geometra/architetto/ingegnere che vi realizzi il tutto per voi. Non è come andare a comprare un pacchetto di caramelle in un supermercato è un’attività con i controcazzi (giusto per utilizzare un francesismo). Per riuscire nell’impresa io e mio padre abbiamo studiato il regolamento edilizio in dettaglio per giornate intere, notti passate a fare i calcoli per far quadrate il tutto, giornate sul campo a fare sondaggi per capire cosa c’era sotto le piastrelle, tra i muri, nei controsoffitti e via dicendo. E’ un lavoro vero e proprio che non deve essere sottovalutato e deve essere effettuato al meglio. Ogni scelta sbagliata in questa fase si ripercuoterà nella fase dei lavori e significherà come minimo un AUMENTO SOSTANZIALE dei costi se non la bocciatura intera del progetto (anche a noi come scriverò in uno dei prossimi articoli è stato bocciato quindi potete capire che non è un’impresa semplice).

Se volete approcciare questa attività da soli quello che vi consiglio di fare è: STUDIARE, STUDIARE, STUDIARE. Aprite Google e cercate il più possibile informazioni riguardo alle scelte da effettuare e alle regole dei vari regolamenti edilizi. Preparatevi anche a delle belle code nei vari uffici per farvi stampare i documenti del catasto ecc che vi serviranno per la realizzazione del progetto. NON DEMORDETE di fronte alle difficoltà (perchè ce ne saranno tante) e se non riuscirete a trovare molte informazioni (molti dettagli tecnici non sono accessibili se non parlando con le varie persone che lavorano negli uffici tecnici).

Se decidete invece di affidarvi ad una ditta che esegua tutti i lavori potete anche dirgli di seguire il progetto (che comporterà qualche migliaio di euro in più) ma almeno vi farà dormire la notte 😀 Io ho scelto per il FAI DA ME e non tornerei indietro per nulla al mondo dato che ogni singolo cm quadrato del mio appartamento è studiato in base a quello che ho in testa e sono sicuro che tutto le cose che ho imparato (sputando sangue e faticando) saranno un bagaglio culturale molto utile per la mia vita!

aprile 8, 2012

Comprare la casa

Bene! Avete trovato la casa dei vostri sogni, è nella posizione ottimale, secondo il vostro business plan diventerete ricchi sicuramente, grazie alla casa e ai lavori riuscirete a prendere una montagna di contributi…cosa state aspettando? E’ arrivato il momento di acquistarla!!

La prima cosa che bisogna avere, come logico che sia, sono i soldi per effettuare l’acquisto (banale eh come cosa?). Io sono stato abbastanza fortunato in quanto negli ultimi anni avevo messo da parte un po’ di soldi come una formichina (tra regali, lavoretti e via dicendo) e gli altri soldi li ho chiesti in prestito ai miei genitori (piuttosto che far ingrassare le banche che mangiano già un po’ troppo). Non siete fortunati come me? non disperate potete chiedere i soldi in prestito tramite un MUTUO. Non sono un esperto in quanto (per mia fortuna) non ho dovuto mai frequentare questi posti e quindi non saprei aiutarvi ma sicuramente vi posso dire che oltre al costo dell’immobile dovete mettere in conto anche circa 5000 euro per il notaio (se non di più) e circa 50.000 euro tra lavori e arredamento (naturalmente dipende dalla grandezza dell’immobile e da varie altre cose) ma vi consiglio di stare abbastanza larghi se non volete ritrovarvi al verde! Io sono stato fortunato e ho acquistato direttamente da un privato altrimenti se acquistate tramite agenzia dovete aggiungere la commissione che varia dal 2 al 4% e quindi altri 5000 euro circa.

Siete riusciti a trovare i soldi o avete svaligiato una banca per recuperarli siete pronti per effettuare il vostro acquisto. Al momento dell’accordo con il venditore di solito si effettua un contratto preliminare d’acquisto. Al momento della firma bisogna lasciare una caparra che di solito corrisponde al 10% del prezzo di acquisto. Leggete bene cosa c’è scritto nel contratto prima di firmarlo in quanto è un impegno ufficiale nell’acquisto della casa e non potete cambiare idea facilmente senza perdere una parte dei soldi (o l’intero ammontare) della caparra. Il contratto va registrato e anche in quel caso vanno versato delle tasse e anche un anticipo di altre imposte che verranno detratte al momento del passaggio di proprietà dal notaio.

Come scegliere un notaio? Di solito la scelta migliore è quella di farsi consigliare da qualcuno del posto e da qualcuno che ha avuto esperienza con i vari notai della zona. Alla fine i soldi da pagare saranno circa sempre gli stessi (TANTI) ma almeno se trovate un notaio buono avete la possibilità di chiarirvi diversi dubbi e avere diversi preziosissimi consigli su cosa scrivere nel rogito. Se la casa non ha nessun vizio e tutto fila liscio secondo la procedura standard nel giro di un mesetto avrete le chiavi della casa (e molti molti debiti 😀 ).

Vi consiglio (come ho fatto io) di festeggiare comunque dato che da ora in poi non potete più tornare indietro e avete messo la prima pietra miliare della vostra attività. Vi consiglio un buon aperitivo per dimenticare anche gli zeri (in negativo) del vostro conto in banca!

aprile 8, 2012

Contributi ed agevolazioni varie

Se trovare una casa decente e in una buona posizione è una missione alquanto complicata riuscire a muoversi all’interno della burocrazia in Italia è un’attività degna di Tom Cruise in Mission Impossible 4. Non disperate però dato che in Italia per i giovani che hanno iniziativa e vogliono uscire di casa e aprire la propria attività ci sono diverse agevolazioni da sfruttare! In ordine in questo articolo parlerò di:

  • contributo per l’acquisto della prima casa nella regione Friuli Venezia Giulia
  • contributo per l’apertura di un b&b nella regione Friuli Venezia Giulia
  • detrazioni del 36% sui lavori di manutenzione straordinaria

Premetto che cercherò di essere il più chiaro e semplice possibile (anche se sono argomenti molto tecnici). In caso doveste avere delle difficoltà fatevi aiutare da un commercialista (bravo) che sicuramente tratta molto spesso questi argomenti.

Contributo sull’acquisto della prima casa ( QUI )

Siete giovani? Non possedete nessuna casa? Non siete già miliardari? Forse potete accaparrarvi il contributo sull’acquisto della prima casa che il Friuli Venezia Giulia mette a disposizione per voi. Nel 2012 la legge è cambiata ancora ma per la maggior parte delle cose l’iter dovrebbe essere lo stesso di quello che sto effettuando io. Per prendere questo contributo assicuratevi prima di avere tutti i requisiti necessari (reddito, prezzo della casa, non possedere altri appartamenti e via dicendo…), preparatevi un ISEE aggiornato con la vostra situazione economica e andate in una banca convenzionata con il Mediocredito. Per compilare la domanda c’è bisogno di un bel po’ di tempo e parecchia pazienza per recuperare tutte le cartacce da portare. Il contributo in ogni caso è di massimo 17800 euro e viene consegnato in rate di 1/10 del valore in 10 anni nel mese di Giugno. La coda per usufruire di questo contributo è abbastanza lunga e nonostante io abbia consegnato la domanda verso la fine del 2011 ad oggi (Aprile 2012) non ho ricevuto ancora nessuna comunicazione per quanto riguarda l’allocazione dei miei soldi. Spero presto di darvi notizie positive! Contributi di questo genere non sono presenti solo in FVG ma anche in altre regioni italiane quindi informatevi..

Contributo sull’apertura di un b&b Friuli Venezia Giulia ( QUI e QUI )

Se state leggendo questo mio blog probabilmente avete intenzione di aprire un b&b e quindi potete essere agevolati da questo contributo. Prima di tutto è da specificare che questa agevolazione non esclude altri contributi e quindi (come ho fatto io) potete inviare la domanda sia a quello sulla prima casa e sia a quello sull’apertura di un b&b. Il contributo prevede fino ad un massimo di 15000 euro (max 3000 euro per posto letto) per l’ammodernamento, la ristrutturazione o l’arredamento di un b&b situato nella nostra regione con priorità con i comuni sotto i 15.000 abitanti. Il contributo viene assegnato in conto capitale per il 50% delle fatture. Io anche se sono di Trieste ho partecipato lo stesso e in base alle prima indiscrezione dovrei ricevere anche io (almeno in parte) qualche soldo per aiutarmi a finire i lavori. Per partecipare ed inviare la domanda dovete aspettare gennaio 2013 ma avete tutto il tempo per muovervi e organizzare il tutto. Anche in questo caso, nonostante i tempi elencati nella legge, sono ancora in attesa di avere una risposta! Appena avrò notizie certe vi farò sapere e vi darò altre informazioni..

Detrazioni del 36% sui lavori di manutenzione straordinaria e IVA al 10% ( QUI )

Su questo argomento la rete è piena di informazioni e quindi non mi dilungherei troppo. Dico solo che per quanta riguarda il mio progetto detrarrò il 36% per tutte le fatture che non vanno a ricoprire il contributo sull’apertura del b&b. Segnalo che una cosa importantissima è stare attenti a quando si fanno i bonifici (altrimenti si rischia di perdere tutto) ed inoltre cercate di tenere tutto in ordine in quanto è un gran casino e certi contributi hanno il 36%, altri il 55%, se comprate i materiali avete l’IVA al 21% mentre tramite l’azienda avete il 10%. Se avete domande o richieste particolari utilizzate pure i commenti e cercherò di darvi tutte le informazioni necessarie…

Non vorrei dilungarmi troppo su questo argomento perchè è troppo tecnico e ci sono migliaia di casi diversi. Se avete delle richieste particolari scrivete pure tutto tramite i commenti e cercherò di darvi tutte le informazioni in mio possesso! Come consiglio posso dirvi..INFORMATEVI presso comune, provincia, regione, Italia, Europa in quanto di contributi ce ne sono a bizzeffe e solo che la maggior parte di persone non ha tempo e voglia di andarli a cercare! Se siete abbastanza SMART riuscirete a trovare tutto…

marzo 23, 2012

Trovare una casa

Trovare la casa giusta per aprire un bed and breakfast penso che sia una delle cose più difficili da fare. Prima di tutto cercate di focalizzare i vostri potenziali clienti. Chi sono? Giovani o quarantenni o persone anziane? Persone che si spostano per turismo o viaggiatori d’affari? Coppiette o single? Insomma non è un’impresa facile ma tutto dovrà essere coordinato in base ai vostri potenziali clienti. Io per il mio ho scelto un pubblico giovane ma che preferisce le comodità (e non va negli ostelli); per capirci i miei clienti ideali sono amici/amiche che viaggiano per visitare le città e hanno tra i 20 e i 40 anni.  Per essere competitivo e per differenziarmi dai miei competitor che si trovano in zona stazione a Trieste ho pensato che fosse fondamentale AVERE IL BAGNO IN CAMERA. Sulla carta sembra una cosa facile ma in realtà secondo voi esistono case con 4 camere da letto e 4 bagni? NO! E ve lo posso confermare dato che nel mese di Agosto 2011 a Trieste ho girato quasi tutte le case in vendita. Se volete mettere il bagno dedicato ad ogni camera sicuramente dovrete effettuare dei lavori (che significa progettarli, farsi approvare il progetto, trovare una ditta e seguire i lavori) insomma non è una cosa proprio easy da fare.

Se avete deciso che tipo di clientela volete nel vostro b&b, avete scelto la configurazione dei vostri servizi, avete trovato la zona giusta che soddisfa tutte le esigenze, avete redatto un business plan per vagliare tutte le vostre idee; ora siete pronti per mettervi le gambe in spalla e cominciare a ricercare la casa giusta per voi. Attualmente non so come sia il mercato immobiliare in Italia ma nel Luglio/Agosto 2011 a Trieste era abbastanza fermo (tante vendite, pochi acquisti) quindi ho avuto a disposizione un grande numero di case da visitare. Dove trovare gli annunci? Mi sono fatto un giro della città e ho preso tutti i giornali immobiliari evidenziando le case che mi interessavano, ho navigato su internet e grazie a Google ho ricercato tutti gli annunci presenti nelle bacheche online, HO CAMMINATO UN CASINO per la città alla ricerca di ogni annuncio possibile presente nella zona di riferimento ed alla fine sono stato fortunato in quanto ho acquistato direttamente da un privato bypassando le agenzie (che chiedono dal 2 al 4% del valore dell’immobile).

Come effettuare le visite? Io ne effettuavo circa 2/3 al giorno dopo il lavoro (aiutato dai miei genitori che mi prenotavano gli appuntamenti con le varie agenzie). Preparavo una scheda di valutazione per ogni visita in cui segnavo tutte le cose che notavo (sia positive che negative) e se il prezzo valeva la candela. La mia ricerca è stata: appartamenti con più di 100mq di superficie, situati in zona stazione o comunque centro storico di Trieste, in condizioni abbastanza disastrati (volevo fare i bagni e quindi dovevo comunque rifare molto) ma con le strutture portanti solide e in buono stato. Ogni volta che entrate in una casa cercate di immaginarvi come potrebbe essere il tutto, fatevi lasciare una planimetria (fondamentale sia per verificare il numero di mq e sia per fare i calcoli dove collocare i bagni ecc), cercate di apprendere più informazioni possibili dal venditore (che è sicuramente esperto) e fate più domande possibile (solo con l’esperienza riuscirete a valutare correttamente quanto vale l’appartamento che state vedendo). OCCHIO ALLE FREGATURE e attenzione soprattutto a quelle che a prima vista possono sembrare delle offerte clamorose (sotto c’è sempre qualcosa e se fosse veramente un’offerta paurosa non credete che l’agente immobiliare non ne approfitterebbe prima di voi? 😀 ). Dopo circa una 30ina di visite avevo le idee abbastanza chiare su quello che stavo cercando e sulle case che avevo a disposizione e ho cercato di restringere il cerchio a 3 appartamenti. Un consiglio che mi sento di darvi è quello di visitare un gran numero di appartamenti ma di concentrarvi sempre su un sottoinsieme più piccolo che corrisponde a quelli preferiti. Gli ultimi 3 li ho visitati più volte cercando di analizzarne sempre di più in profondità anche i dettagli e tutte le criticità (solo la conoscenza fino a fondo della questione vi permette di portare il coltello dalla parte del manico e trattare al ribasso il prezzo). Dopo circa due settimana ho preso la decisione e ho cominciato la trattativa con il venditore.

Io sono stato da un lato abbastanza fortunato (in quanto ho acquistato direttamente da un privato) e dall’altro lato anche un po’ sfortunato (dato che parlando direttamente con il venditore è più difficile abbassare il prezzo e trattare). Come fare una trattativa nel migliore dei modi? Su questo punto non saprei aiutarvi in quanto non mi sento molto preparato sull’argomento e non so quale può essere la strategia migliore. Vi posso dire che io ho sparato molto basso subito e ho ricevuto un no secco spostando il potere contrattuale dalla sua parte (dato che io volevo la casa veramente e lui non voleva cederla per così poco). Dopo una trattativa abbastanza lunga sono riuscito ad abbassare di circa un altro 10% ed arrivare ad un prezzo comunque abbordabile. Se avessi gestito meglio questo punto e avessi adottato una strategia meglio strutturata probabilmente sarei riuscito a strappare un prezzo ancora più basso (ma vabbè l’idea di mettermi alla ricerca ancora mi faceva venire l’orticaria).

Siamo andati dal notaio e l’ho acquistato nel mese di Settembre/Ottobre 2011! Rock and Roll..

marzo 23, 2012

L’idea

Ciao! In questa Timeline vorrei raccontarvi tutto quello che ho dovuto affrontare per portare a termine il progetto e per arrivare al giorno dell’inaugurazione. Inoltre vi terrò aggiornati sullo stato di avanzamento dei lavori e su tutte le iniziative in corso. Aggiungo anche che mi dispiace per gli utenti internazionali ma (per il momento) questa sezione verrà scritta solo in Italiano.

Prima di tutto perchè lo faccio? Semplicemente perchè voglio condividere tutte le sfide che ho dovuto affrontare in fase di progettazione, come ho superato la burocrazia e tutti gli ostacoli che mi si sono stati posti davanti in questi mesi. Spero che possa essere utile anche per voi (soprattutto se state aprendo un b&b) o semplicemente se siete curiosi di sapere che cosa significa creare una propria attività in Italia.

Quando è nata l’idea e perchè proprio un b&b? L’idea mi è nata grazie ad un mio collega in ufficio che gestisce un b&b (e che vorrei ringraziare pubblicamente anche ora) e dalla considerazione del fatto che Trieste non è ancora sfruttata turisticamente (a conferma di questo leggete pure gli articoli pubblicati dal Corriere e da Lonely Planet). Ho scelto di fare un b&b (invece di un affittacamere ecc) perchè in Friuli Venezia Giulia è la ricezione turistica con meno tassazione sui clienti e con meno regolamentazioni (in poche parole posso aprire e chiudere quando voglio). Inoltre l’investimento iniziale non è molto elevato in quanto basta acquistare una casa e in teoria si può partire subito.

Avete la mia stessa idea e non sapete dove sbattere la testa? Per prima cosa vorrei assicurarvi che aprire un b&b non è come comprare un pacchetto di caramelle al supermercato. E’ una cosa complicata che richiede tempo, denaro, capacità imprenditoriali e soprattutto coraggio nel rischiare. Se pensate di prendere una casa e cominciare subito non avete fatto bene i vostri conti e vi ritroverete con un pugno di mosche in mano. L’approccio migliore per avviare l’attività riducendo al minimo il rischio è quello che passa attraverso la realizzazione di un BUSINESS PLAN. Eh sì…è faticoso realizzare il documento, effettuare analisi e calcolare tutti i possibili rischi ma se non volete fallire nella vostra impresa è uno strumento decisamente importante. Analizzate la vostra città (per cercare di capire dov’è la zona a più alto potenziale), i vostri competitor (per capire dove sono collocati ed eventualmente se c’è qualche zona mal gestita), i mezzi di trasporto (per evidenziare le zone meglio servite e quelle invece problematiche) e via dicendo. Analizzate, analizzate, analizzate ma ad un certo punto cercate di tirare le fila del discorso ed indicare nella mappa le zone da voi scelte. Se avrò tempo in futuro sicuramente scriverò un post per raccontare come ho redatto il mio Business Plan e che scelte ho fatto. Considerando il mio caso posso dire che ho scelto la zona della stazione perchè è facile da raggiungere con tutti i mezzi, è a due passi a piedi dal centro e da tutte le attrazioni principali ed è comunque una zona tranquilla dove riposarsi.

Avete già redatto il vostro Business Plan? Allora passate al prossimo articolo in cui spiegherò come cercare una casa che sia adatta al proprio business!