aprile 26, 2012

1° Concorso b+b Trieste Plus – Vinci una camera doppia per due notti

1° Concorso b+b Trieste Plus in collaborazione con Tascapane! Date il nome alle nostre camere! In palio una doppia per due notti+colazione totalmente GRATIS!

Regolamento:
1) Per partecipare basta pubblicare il nome delle camere mettendo mi piace sulla pagina facebook (cliccando sull’immagine qua sotto) e commentando sotto l’immagine del concorso. Messaggi privati o commenti da altre parti non verranno presi in considerazione.
2) Il vincitore sarà la persona che il 20 Maggio 2012 a mezzanotte avrà più mi piace.
3) In caso di ex aequo il vincitore verrà sorteggiato tra i parimerito
4) La vincita dovrà essere consumata entro il 2012 ed è valida salvo disponibilità e non nei periodi di massima punta
5) E’ possibile partecipare anche più volte con lo stesso account
6) Contenuto offensivo, scambi di “mi piace” o altre macchinazioni comportano l’esclusione dal concorso.

aprile 22, 2012

Pavimenti e piastrelle

Dopo aver eseguito tutti i lavori per quanto riguarda gli impianti elettrici ed idraulici (e vi rimango alla pagina facebook per guardare altre foto dei lavori) la azienda comincerà a tappare tutti i buchi e cominciare con la pavimentazione. Se fino ad esso siete rimasti disgustati per il fatto che la vostra casa sembrava solo un cantiere e ogni due passi tiravate su due kg di polvere ora la casa piano piano comincia a ritrasformarsi e a riprendere forma!

Considerando che quello che voglio realizzare io è un b&b; per tutte le pavimentazioni/piastrelle ho scelto di utilizzare materiali di alta qualità. Per quanto riguarda i bagni e la cucina mi sono rivolto a Cescutti Piastrelle che mi sento di consigliare in quanto dimostrano professionalità a prezzi competitivi (sono stato seguito da una persona per una giornata intera dato che ero indeciso sui colori). Il materiale è arrivato in poco tempo ed è stato montato. Ecco a voi alcune foto che mostrano lo stato di avanzamento dei lavori:

Per quanto riguarda invece i corridoio e camera mia (quella scura) ho scelto il pavimento prefinito laminato Pergo. La scelta è ricaduta sul laminato perchè dovrebbe essere più resistente del legno normale (ho considerato che nel corridoio passeranno diverse persone con trolley o valigie e via dicendo) e ho scelto una delle marche migliori del mondo (la Pergo è una rinomata azienda svedese leader nel mercato del prefiniti). Per quanto riguarda lo stato avanzamento dei lavori non ho ancora nessuna foto (ma le pubblicherò a breve) dato che verranno montati Giovedì prossimo.

Non cercate di risparmiare su questo tipo di materiali, effettuate un buon investimento e vedrete che non dovrete cambiarli ogni due anni (almeno spero)!!

aprile 22, 2012

Disegni, progetti e simulazioni

Per la realizzazione dei lavori e per tutte le scelte effettuate da me (e dalle persone che mi consigliavano) negli ultimi mesi è stato molto utile il lavoro di progettazione e simulazione svolto prima dell’inizio dei lavori. Durante tutto il corso dei lavori sicuramente ci si troverà di fronte ad una serie di scelte e sarà sicuramente difficile prendere delle decisioni senza nessuna base  (o progetto su cui basarsi). In questo articolo voglio mostrarvi alcuni dei progetti da me realizzati:

I primi due progetti sono stati inseriti all’interno della DIA e mostrato come sarà l’appartamento a fine lavori e come verranno strutturati i bagni. Per la realizzazione ho utilizzato le mie conoscenze sviluppate nei corsi di disegno al Liceo e le conoscenze di mio padre.

I secondi mostrano la disposizione dei mobili all’interno delle camere. La disposizione dei mobili è importante che venga decisa con anticipo in quanto devono essere posizionate tutte le prese e gli interruttori ed inoltre può essere utile quando devono essere fatti gli acquisti in modo da avere già una prima disposizione degli spazi. Per la loro realizzazione ho utilizzato un software che si chiama Sweet Home 3D ed è molto semplice da usare.

I terzi invece sono la simulazione in 3D di come verrà posizionata e montata la cucina. Ho scelto di comprare la cucina dall’IKEA a parte per il prezzo anche per questo servizio di realizzazione e personalizzazione totale. Per progettare la vostra cucina basta che andate nella pagina del planner cucine e specificate tutti i vostri dati. E’ più semplice di quello che possiate immaginare…

Oltre a queste simulazione ne ho realizzate molte altre in modo da non prendere nessuna cantonata e realizzare il b&b senza nessuna rilavorazione. Buon lavoro!

aprile 15, 2012

Gli impianti indraulici ed elettrici

Se non vi piace l’idea di avere puzza di fogna perenne in tutta la casa o prendere la scossa ogni volta che accendete una luce forse dovrete seguire con molta attenzione gli operai quando eseguono gli impianti elettrici ed idraulici.

Fatto 100 il tempo dedicato ai lavori che sono stati effettuati nel mio appartamento posso dire tranquillamente che più del 50 è stato dedicato alla realizzazione degli impianti. Per farvi capire la complessità della cosa vi allego qualche foto:

Impianto idraulico foto 1Foto impianto idraulico 2

Impianto idraulico foto 3

Impianto idraulico 5Impianto idraulico 6

Seguite gli operai tutti i giorni e condividete con loro ogni scelta effettuata. Ogni errore causato in questa fase vi costerà parecchi soldi e parecchio tempo. Scegliete i materiali migliori e non cercate di risparmiare il più possibile. Puntate sulla qualità e affidatevi solo a specialisti. Il fai da te in questa fase (a meno che non vi chiamate MacGyver o siate idraulici professionisti) è decisamente una scelta sbagliata.

aprile 10, 2012

Online nuovo sito web e social network

Scrivo questo articolo per segnalare che il sito web è andato online l’8 aprile e contemporaneamente sono stati pubblicati i profili FacebookTwitter e Google+.

Il sito è appena nato quindi conterrà sicuramente diverse inesattezze e magari diversi malfunzionamenti. Segnalatemeli pure nei commenti agli articoli e cercherò di sistemarli il prima possibile. Il progetto è ancora in fase beta in quanto dovrà essere pubblicata la parte delle camere, dov’è situato il b&b ecc.

aprile 10, 2012

Inizio dei lavori

L’inizio dei lavori di ristrutturazione per un B&B è come l’inizio di una guerra per un generale: nel giro di pochissimo tempo tutto è distrutto!

Per quanto riguarda il Trieste Plus la data di inizio lavori è stata il 9 Gennaio 2012. Allo stato attuale il b&b è ancora in fase di ristrutturazione (spero entro un mese di portare a termine tutto) ma posso dire con un gran sorriso che il grosso è passato. In questo (e anche nei seguenti articoli) vorrei darvi alcuni consigli su cosa fare assieme all’azienda edile, vi riporterò le scelte da me effettuate per quanto riguarda i materiali e cercherò di farvi puntare l’attenzione sui particolari che dal mio punto di vista risultano strategici per la buona riuscita dei lavori.

Come ho già accennato con la frase all’inizio dell’articolo, la prima cosa che l’azienda da voi incaricata farà sono le demolizioni. Mi ricordo come nel giro della prima settimana l’appartamento già non aveva più forma e solo negli ultimi giorni ha riacquistato la parvenza di essere un appartamento! Vi mostro una foto di com’è la zona dove adesso ci sono i due bagni delle camere.

Come si può vedere hanno rimosso praticamente tutto (comprese le tavole per far passare i tubi di scarico dei bagni). Il polistirolo che si vede in figura è quello che serve per trasportare i pallet di mattoni! Ah sì, premetto che prima di iniziare i lavori non avevo idea di come fosse costruita una casa ed ora ho imparato sulla mia pelle un bel po’ di tecniche di costruzione.

Nella fase di demolizione non dovete stare troppo attenti (è la parte più facile diciamo); l’unica cosa che dovete controllare è che non facciano troppi danni o che buttino giù le cose sbagliate (eh sì può succedere anche questo).

aprile 8, 2012

L’eterno nemico: la DIA

Avete mai provato come si sentiva Don Chisciotte della Mancia quando combatteva contro i mulini a vento? Sarà la stessa sensazione che proverete quando consegnerete la DIA all’ufficio tecnico per farvela approvare e avrete a che fare con un muro di pietra!

Per chi non lo sapesse la DIA o Denuncia di Inizio Attività è il documento che dovrete consegnare al comune per avvisare che state iniziando dei lavori di ristrutturazione del vostro appartamento e che dovrà essere approvata in conferma del regolamento edilizio del vostro comune. Consegnato il documento dovrete attendere 30 giorni e se non otterrete nessuna comunicazione potete iniziare con i lavori e dare il via alla ristrutturazione. Come prima cosa vi consiglio di essere il più precisi possibile e cercare di indicare più dettagli del necessario in modo da non farvi mettere in fallo in nessun caso! Realizzate e inserite tutti i progetti che avete disponibili (impianto di collegamento alla fogna, impianto di aereazione dei bagni, varie planimetrie, struttura dell’impianto elettrico e via dicendo). Ho perso un mese e la mia DIA e’ stata bocciata perchè non siamo stati impeccabili in questo. La burocrazia è un ostacolo pauroso ma è anche un bene quando serve ad ostacolare progetti truffaldini e attività border line. COMBATTETE e cercate di giustificare in tutti i modi le vostre scelte (per giustificare il bagno di camera mia ho dovuto fare tutta la storia del mio appartamento dal 1895 quando è stato creato ad oggi compresi condoni e lavori abusivi) e alla fine siamo riusciti a spuntarla su tutta la linea. Se non avete in mano il pieno controllo della situazione non avrete i mezzi per controbattere e quindi dovrete rinunciare a diverse cose (rendendo anche il progetto totalmente diverso da quello che avevate pensato). Se non avessi seguito questa strada sicuramente non sarei riuscito a realizzare i 3 bagni che mi mancavano..

Naturalmente il tutto dipende dal comune, dall’impiegato che analizzerà la vostra pratica e da diversi altri fattori…non scoraggiatevi e mettetevi d’impegno! Sicuramente all’approvazione sarà ancora più bello e sarà un’altra bella occasione per festeggiare! Se invece proprio non riuscite vi consiglio di rivolgervi al vostro geometra di fiducia e incrociate le dita….

aprile 8, 2012

Trovare una ditta per i lavori

Prima di presentare la DIA assieme al progetto dei lavori dovete trovare la ditta che realizzi i lavori praticamente. Per trovare la mia ditta con il progetto in mano ho chiamato le varie aziende triestine a fare un sopralluogo ed effettuare un preventivo. Prima di fare la scelta ho ricevuto la bellezza di 6 preventivi ma la cosa che mi ha fatto andare fuori di testa (e mi ha fatto capire molte cose) è che i prezzi non seguivano nessuna media e andavano dai 9 ai 40 mila euro per gli stessi lavori. Come è possibile una tale differenza di prezzo se i lavori sono gli stessi? Uno utilizza mattoni laminati in oro e l’altro mattoni di plastica? Uno si rivolge ad operai bambini direttamente dalle miniere africane e l’altra azienda assume solo operai modelli biondi con gli occhi azzurri? A me da subito ha puzzato parecchio questa cosa e quindi ho deciso di indagare più a fondo. Prima di raccontarvi anche le altre cose premetto che dell’azienda che ho scelto ho trovato sia dei lati positivi che molti negativi e non posso giudicare cosa sarebbe successo con le altre (magari peggio? magari meglio?) quindi mi limito a dire che approccio ho utilizzato per la scelta e magari evito di dare troppi giudizi personali e/o fare nomi di persone reali.

Dopo il primo giro di preventivi (dal mio punto di vista fatti alla cazzo di cane), assieme a mio padre, ho realizzato un computo metrico con elencate tutte le attività da effettuare e i rispettivi metri quadri. Ho inviato una bella mail a tutte le ditte di lavori e ho atteso la riposta. Come potevo immaginare al secondo giro i prezzi hanno cominciato ad allinearsi e hanno cominciato a perdere un po’ di varianza anche se presentavano lo stesso delle differenze sensibili. Ho preso un foglio e ho assegnato un punteggio anche per quanto riguarda: tempo di risposta per effettuare il preventivo (se una ditta mi risponde dopo una settimana figuriamoci quanto ci mette ad effettuare i lavori), gentilezza delle varie persone e capacità di proporre di lavorare in nero (se non ha scrupoli a fare le cose in nero figuriamoci se può farsi scrupoli a mettere materiale scadente), altri lavori svolti in zona (se non fa un lavoro da secoli forse ci sarà un motivo?), affidabilità dei suoi collaboratori (quello con cui state parlando è il commerciale che probabilmente non tocca mai nemmeno un martello). Dopo l’analisi e eliminato la fascia in basso e la fascia troppo in alto (magari offreno dei servizi ottimi ma probabilmente hanno troppa skill per fare un semplice lavoro di ristrutturazione e non un palazzo da zero e quindi in rapporto al budget erano fuori scala) mi son buttato esattamente in mezzo.

Considerate che dal preventivo iniziale sicuramente ci sarà qualche scostamento (è impossibile prevedere proprio tutto) e magari ci sarà da aggiungere qualcosa. Tenetevi quindi abbastanza larghi con i calcoli!

Scelta l’azienda ricordatevi di controllare bene il contratto e inserite una PENALE sui ritardi (in modo da non farvi venire il fegato amaro quando rientrare in casa e beccate gli operai cazzeggiare allegramente ed ascoltare musica, cosa capitata personalmente 🙂 ). Firmate il contratto e ora siete pronti per redarre la vostra amata (odiata) DIA!

aprile 8, 2012

Il progetto dei lavori

Ottima notizia! Avete appena comprato una casa che probabilmente cade a pezzi, è brutta da vedere, nessun cliente vorrebbe mai a dormirci in quanto puzza di vecchio e ha tutti i muri ingialliti dalla muffa! Sono ironico? NO! Perchè sarà ancora più bello quando la sventrerete completamente per trasformarla nel b&b che avete in testa!

Il primo passo (e anche forse quello più delicato) è quello di realizzare il progetto da presentare in comune con tutti i dettagli tecnici dei lavori che andrete a fare. Io sono stato molto facilitato del fatto che mio padre (è un ingegnere e ha già gestito altri progetti del genere..approfitto anche dell’occasione per ringraziarlo per tutto il lavoro e le ore perse per realizzare il mio sogno) ha preso in mano la situazione ed è riuscito a calcolare e progettare il tutto come volevo io. Ma non è un impresa facile e se non avete già conoscenze di ingegneria (come me o mio padre) vi conviene rivolgervi ad un geometra/architetto/ingegnere che vi realizzi il tutto per voi. Non è come andare a comprare un pacchetto di caramelle in un supermercato è un’attività con i controcazzi (giusto per utilizzare un francesismo). Per riuscire nell’impresa io e mio padre abbiamo studiato il regolamento edilizio in dettaglio per giornate intere, notti passate a fare i calcoli per far quadrate il tutto, giornate sul campo a fare sondaggi per capire cosa c’era sotto le piastrelle, tra i muri, nei controsoffitti e via dicendo. E’ un lavoro vero e proprio che non deve essere sottovalutato e deve essere effettuato al meglio. Ogni scelta sbagliata in questa fase si ripercuoterà nella fase dei lavori e significherà come minimo un AUMENTO SOSTANZIALE dei costi se non la bocciatura intera del progetto (anche a noi come scriverò in uno dei prossimi articoli è stato bocciato quindi potete capire che non è un’impresa semplice).

Se volete approcciare questa attività da soli quello che vi consiglio di fare è: STUDIARE, STUDIARE, STUDIARE. Aprite Google e cercate il più possibile informazioni riguardo alle scelte da effettuare e alle regole dei vari regolamenti edilizi. Preparatevi anche a delle belle code nei vari uffici per farvi stampare i documenti del catasto ecc che vi serviranno per la realizzazione del progetto. NON DEMORDETE di fronte alle difficoltà (perchè ce ne saranno tante) e se non riuscirete a trovare molte informazioni (molti dettagli tecnici non sono accessibili se non parlando con le varie persone che lavorano negli uffici tecnici).

Se decidete invece di affidarvi ad una ditta che esegua tutti i lavori potete anche dirgli di seguire il progetto (che comporterà qualche migliaio di euro in più) ma almeno vi farà dormire la notte 😀 Io ho scelto per il FAI DA ME e non tornerei indietro per nulla al mondo dato che ogni singolo cm quadrato del mio appartamento è studiato in base a quello che ho in testa e sono sicuro che tutto le cose che ho imparato (sputando sangue e faticando) saranno un bagaglio culturale molto utile per la mia vita!

aprile 8, 2012

Comprare la casa

Bene! Avete trovato la casa dei vostri sogni, è nella posizione ottimale, secondo il vostro business plan diventerete ricchi sicuramente, grazie alla casa e ai lavori riuscirete a prendere una montagna di contributi…cosa state aspettando? E’ arrivato il momento di acquistarla!!

La prima cosa che bisogna avere, come logico che sia, sono i soldi per effettuare l’acquisto (banale eh come cosa?). Io sono stato abbastanza fortunato in quanto negli ultimi anni avevo messo da parte un po’ di soldi come una formichina (tra regali, lavoretti e via dicendo) e gli altri soldi li ho chiesti in prestito ai miei genitori (piuttosto che far ingrassare le banche che mangiano già un po’ troppo). Non siete fortunati come me? non disperate potete chiedere i soldi in prestito tramite un MUTUO. Non sono un esperto in quanto (per mia fortuna) non ho dovuto mai frequentare questi posti e quindi non saprei aiutarvi ma sicuramente vi posso dire che oltre al costo dell’immobile dovete mettere in conto anche circa 5000 euro per il notaio (se non di più) e circa 50.000 euro tra lavori e arredamento (naturalmente dipende dalla grandezza dell’immobile e da varie altre cose) ma vi consiglio di stare abbastanza larghi se non volete ritrovarvi al verde! Io sono stato fortunato e ho acquistato direttamente da un privato altrimenti se acquistate tramite agenzia dovete aggiungere la commissione che varia dal 2 al 4% e quindi altri 5000 euro circa.

Siete riusciti a trovare i soldi o avete svaligiato una banca per recuperarli siete pronti per effettuare il vostro acquisto. Al momento dell’accordo con il venditore di solito si effettua un contratto preliminare d’acquisto. Al momento della firma bisogna lasciare una caparra che di solito corrisponde al 10% del prezzo di acquisto. Leggete bene cosa c’è scritto nel contratto prima di firmarlo in quanto è un impegno ufficiale nell’acquisto della casa e non potete cambiare idea facilmente senza perdere una parte dei soldi (o l’intero ammontare) della caparra. Il contratto va registrato e anche in quel caso vanno versato delle tasse e anche un anticipo di altre imposte che verranno detratte al momento del passaggio di proprietà dal notaio.

Come scegliere un notaio? Di solito la scelta migliore è quella di farsi consigliare da qualcuno del posto e da qualcuno che ha avuto esperienza con i vari notai della zona. Alla fine i soldi da pagare saranno circa sempre gli stessi (TANTI) ma almeno se trovate un notaio buono avete la possibilità di chiarirvi diversi dubbi e avere diversi preziosissimi consigli su cosa scrivere nel rogito. Se la casa non ha nessun vizio e tutto fila liscio secondo la procedura standard nel giro di un mesetto avrete le chiavi della casa (e molti molti debiti 😀 ).

Vi consiglio (come ho fatto io) di festeggiare comunque dato che da ora in poi non potete più tornare indietro e avete messo la prima pietra miliare della vostra attività. Vi consiglio un buon aperitivo per dimenticare anche gli zeri (in negativo) del vostro conto in banca!