marzo 23, 2012

Trovare una casa

Trovare la casa giusta per aprire un bed and breakfast penso che sia una delle cose più difficili da fare. Prima di tutto cercate di focalizzare i vostri potenziali clienti. Chi sono? Giovani o quarantenni o persone anziane? Persone che si spostano per turismo o viaggiatori d’affari? Coppiette o single? Insomma non è un’impresa facile ma tutto dovrà essere coordinato in base ai vostri potenziali clienti. Io per il mio ho scelto un pubblico giovane ma che preferisce le comodità (e non va negli ostelli); per capirci i miei clienti ideali sono amici/amiche che viaggiano per visitare le città e hanno tra i 20 e i 40 anni.  Per essere competitivo e per differenziarmi dai miei competitor che si trovano in zona stazione a Trieste ho pensato che fosse fondamentale AVERE IL BAGNO IN CAMERA. Sulla carta sembra una cosa facile ma in realtà secondo voi esistono case con 4 camere da letto e 4 bagni? NO! E ve lo posso confermare dato che nel mese di Agosto 2011 a Trieste ho girato quasi tutte le case in vendita. Se volete mettere il bagno dedicato ad ogni camera sicuramente dovrete effettuare dei lavori (che significa progettarli, farsi approvare il progetto, trovare una ditta e seguire i lavori) insomma non è una cosa proprio easy da fare.

Se avete deciso che tipo di clientela volete nel vostro b&b, avete scelto la configurazione dei vostri servizi, avete trovato la zona giusta che soddisfa tutte le esigenze, avete redatto un business plan per vagliare tutte le vostre idee; ora siete pronti per mettervi le gambe in spalla e cominciare a ricercare la casa giusta per voi. Attualmente non so come sia il mercato immobiliare in Italia ma nel Luglio/Agosto 2011 a Trieste era abbastanza fermo (tante vendite, pochi acquisti) quindi ho avuto a disposizione un grande numero di case da visitare. Dove trovare gli annunci? Mi sono fatto un giro della città e ho preso tutti i giornali immobiliari evidenziando le case che mi interessavano, ho navigato su internet e grazie a Google ho ricercato tutti gli annunci presenti nelle bacheche online, HO CAMMINATO UN CASINO per la città alla ricerca di ogni annuncio possibile presente nella zona di riferimento ed alla fine sono stato fortunato in quanto ho acquistato direttamente da un privato bypassando le agenzie (che chiedono dal 2 al 4% del valore dell’immobile).

Come effettuare le visite? Io ne effettuavo circa 2/3 al giorno dopo il lavoro (aiutato dai miei genitori che mi prenotavano gli appuntamenti con le varie agenzie). Preparavo una scheda di valutazione per ogni visita in cui segnavo tutte le cose che notavo (sia positive che negative) e se il prezzo valeva la candela. La mia ricerca è stata: appartamenti con più di 100mq di superficie, situati in zona stazione o comunque centro storico di Trieste, in condizioni abbastanza disastrati (volevo fare i bagni e quindi dovevo comunque rifare molto) ma con le strutture portanti solide e in buono stato. Ogni volta che entrate in una casa cercate di immaginarvi come potrebbe essere il tutto, fatevi lasciare una planimetria (fondamentale sia per verificare il numero di mq e sia per fare i calcoli dove collocare i bagni ecc), cercate di apprendere più informazioni possibili dal venditore (che è sicuramente esperto) e fate più domande possibile (solo con l’esperienza riuscirete a valutare correttamente quanto vale l’appartamento che state vedendo). OCCHIO ALLE FREGATURE e attenzione soprattutto a quelle che a prima vista possono sembrare delle offerte clamorose (sotto c’è sempre qualcosa e se fosse veramente un’offerta paurosa non credete che l’agente immobiliare non ne approfitterebbe prima di voi? 😀 ). Dopo circa una 30ina di visite avevo le idee abbastanza chiare su quello che stavo cercando e sulle case che avevo a disposizione e ho cercato di restringere il cerchio a 3 appartamenti. Un consiglio che mi sento di darvi è quello di visitare un gran numero di appartamenti ma di concentrarvi sempre su un sottoinsieme più piccolo che corrisponde a quelli preferiti. Gli ultimi 3 li ho visitati più volte cercando di analizzarne sempre di più in profondità anche i dettagli e tutte le criticità (solo la conoscenza fino a fondo della questione vi permette di portare il coltello dalla parte del manico e trattare al ribasso il prezzo). Dopo circa due settimana ho preso la decisione e ho cominciato la trattativa con il venditore.

Io sono stato da un lato abbastanza fortunato (in quanto ho acquistato direttamente da un privato) e dall’altro lato anche un po’ sfortunato (dato che parlando direttamente con il venditore è più difficile abbassare il prezzo e trattare). Come fare una trattativa nel migliore dei modi? Su questo punto non saprei aiutarvi in quanto non mi sento molto preparato sull’argomento e non so quale può essere la strategia migliore. Vi posso dire che io ho sparato molto basso subito e ho ricevuto un no secco spostando il potere contrattuale dalla sua parte (dato che io volevo la casa veramente e lui non voleva cederla per così poco). Dopo una trattativa abbastanza lunga sono riuscito ad abbassare di circa un altro 10% ed arrivare ad un prezzo comunque abbordabile. Se avessi gestito meglio questo punto e avessi adottato una strategia meglio strutturata probabilmente sarei riuscito a strappare un prezzo ancora più basso (ma vabbè l’idea di mettermi alla ricerca ancora mi faceva venire l’orticaria).

Siamo andati dal notaio e l’ho acquistato nel mese di Settembre/Ottobre 2011! Rock and Roll..

marzo 23, 2012

L’idea

Ciao! In questa Timeline vorrei raccontarvi tutto quello che ho dovuto affrontare per portare a termine il progetto e per arrivare al giorno dell’inaugurazione. Inoltre vi terrò aggiornati sullo stato di avanzamento dei lavori e su tutte le iniziative in corso. Aggiungo anche che mi dispiace per gli utenti internazionali ma (per il momento) questa sezione verrà scritta solo in Italiano.

Prima di tutto perchè lo faccio? Semplicemente perchè voglio condividere tutte le sfide che ho dovuto affrontare in fase di progettazione, come ho superato la burocrazia e tutti gli ostacoli che mi si sono stati posti davanti in questi mesi. Spero che possa essere utile anche per voi (soprattutto se state aprendo un b&b) o semplicemente se siete curiosi di sapere che cosa significa creare una propria attività in Italia.

Quando è nata l’idea e perchè proprio un b&b? L’idea mi è nata grazie ad un mio collega in ufficio che gestisce un b&b (e che vorrei ringraziare pubblicamente anche ora) e dalla considerazione del fatto che Trieste non è ancora sfruttata turisticamente (a conferma di questo leggete pure gli articoli pubblicati dal Corriere e da Lonely Planet). Ho scelto di fare un b&b (invece di un affittacamere ecc) perchè in Friuli Venezia Giulia è la ricezione turistica con meno tassazione sui clienti e con meno regolamentazioni (in poche parole posso aprire e chiudere quando voglio). Inoltre l’investimento iniziale non è molto elevato in quanto basta acquistare una casa e in teoria si può partire subito.

Avete la mia stessa idea e non sapete dove sbattere la testa? Per prima cosa vorrei assicurarvi che aprire un b&b non è come comprare un pacchetto di caramelle al supermercato. E’ una cosa complicata che richiede tempo, denaro, capacità imprenditoriali e soprattutto coraggio nel rischiare. Se pensate di prendere una casa e cominciare subito non avete fatto bene i vostri conti e vi ritroverete con un pugno di mosche in mano. L’approccio migliore per avviare l’attività riducendo al minimo il rischio è quello che passa attraverso la realizzazione di un BUSINESS PLAN. Eh sì…è faticoso realizzare il documento, effettuare analisi e calcolare tutti i possibili rischi ma se non volete fallire nella vostra impresa è uno strumento decisamente importante. Analizzate la vostra città (per cercare di capire dov’è la zona a più alto potenziale), i vostri competitor (per capire dove sono collocati ed eventualmente se c’è qualche zona mal gestita), i mezzi di trasporto (per evidenziare le zone meglio servite e quelle invece problematiche) e via dicendo. Analizzate, analizzate, analizzate ma ad un certo punto cercate di tirare le fila del discorso ed indicare nella mappa le zone da voi scelte. Se avrò tempo in futuro sicuramente scriverò un post per raccontare come ho redatto il mio Business Plan e che scelte ho fatto. Considerando il mio caso posso dire che ho scelto la zona della stazione perchè è facile da raggiungere con tutti i mezzi, è a due passi a piedi dal centro e da tutte le attrazioni principali ed è comunque una zona tranquilla dove riposarsi.

Avete già redatto il vostro Business Plan? Allora passate al prossimo articolo in cui spiegherò come cercare una casa che sia adatta al proprio business!